"Un approccio economico alla riqualificazione dell'ex Caserma Piave"

Lettera aperta agli amministratori del Comune di Orvieto e non solo. 

Parte 1 (a cura dell'ingegnere Armando Borghi)

Premessa: Prima che un immobile di cotanto valore intrinseco cada a pezzi, è il caso di vestirsi di sano pragmatico realismo, dopo decenni di abbandono è ora. 

Analisi del problema: Viste le dimensioni del complesso/immobile, reperire i capitali per un intervento qualsivoglia totale è molto probabilmente velleitario (senza troppi conti qui si parlerebbe come minimo di 50 milioni di euro). Ergo: secondo me è più ragionevole spalmare una riqualificazione su più azioni nel tempo, ogni azione essendo più abbordabile economicamente (vedi mio vecchio articolo).

Il feticcio della non alienabilità dell'immobile, anche come "spezzatino", va abbattuto. Inoltre l’economicità dell'intervento va perseguita sia nella fase iniziale implementativa che dopo (ovvero l'intervento deve poter essere economicamente sostenibile nel tempo). Nel mio articolo citato deve valere, in modo non aggirabile, il vincolo di una riqualificazione complessiva quale esito di un concorso progettuale internazionale che ne rispetti l’estetica/architettura nell'ottica di una destinazione urbanistica abitativa abbordabile economicamente ed organica al benessere dei residenti. Di fatto a regime la zona della ex caserma diventerebbe un quartiere di Orvieto, vivibilissimo e con tutte le infrastrutture necessarie ai suoi abitanti. 

Fatto salvo che da un punto di vista metodologico si tratterebbe di replicare un singolo elemento da riprodurre per ogni unità abitativa/immobiliare questo avrebbe, da un punto di vista complessivo vista la mole dell'intervento, il vantaggio potenziale dell'economia di scala. Nulla vieta di pensare ad elementi prefabbricati, già attrezzati con gli accessori necessari (i.e. scarichi, tubature, predisposizioni cablaggi….), cioè sostanzialmente  i  blocchi “Lego” necessari a comporre ogni unità abitativa, questo senza sacrificare la qualità e comfort del risultato finale.  

L’assunto, ragionevole, è che la ex caserma abbia delle caratteristiche strutturali regolari, che si prestano intrinsecamente ad un approccio ripetitivo e ripetibile per la riorganizzazione dei suoi spazi. Nulla vieta che laddove esistesse la necessità di spazi più ampi essi sarebbero semplicemente multipli del blocco elementare. 

Concretamente, come si può procedere, a regime: Si fanno delle lottizzazioni incrementali di porzioni dell'immobile, destinate principalmente all’ edilizia residenziale “popolare”. Una volta raggiunta la massa critica di committenti (opportunamente impegnati economicamente a, semplicemente, la realizzazione della loro casa) si dà seguito attuativo al tutto. La porzione di caserma interessata subisce tutti gli interventi del caso v. demolizione dei solai e rifacimento congruenti con tutte le norme di sicurezza antisismica, antincendio….nel rispetto dell'integrità architettonica dell’esistente e poi si procede alla replica di ogni unità abitativa. 

Come minimo per avere un'idea più precisa dei risvolti esecutivi/economici di una riqualificazione (incrementale) dell'ex Caserma coinvolgere anche le classi terminali del Majorana Maitani indirizzo geometri ed economico può essere molto utile. Hanno ottimi insegnanti e credo che anche i ragazzi sarebbero ben felici di dare un contributo con uno studio di fattibilità preliminare corredato da tavole, computi metrici di massima e calcoli attuariali per la sostenibilità economica. 

Successivamente (se necessario) si fa un concorso internazionale di Architettura per la Riqualificazione di tutto il complesso. L'esito di questo deve costituire il vincolo invalicabile per tutti gli aggiornamenti incrementali subiti dal complesso in questione. Abbiamo a che fare con un edificio storico e questo deve essere un mantra. Diversamente dal coautore dell'articolo considero l'ipotesi di un Concorso Internazionale di Architettura del tutto fattibile. È un investimento dell'ordine delle decine di migliaia di euro. 

Parte 2 (a cura dell'architetto Renato Piscini)

Nota per gli amministratori:

Goal: trasformare un luogo come l'ex Caserma Piave usando nuovi linguaggi compositivi che non ne snaturino l'identità. 

Dialogare con la Storia quando si progetta il nuovo, quindi partire dal fatto che tale bene fu voluto dai cittadini di allora per crearsi un futuro di valenza temporale, cosa avvenuta fino a cinque legislature fa. Altresì la Storia ha voluto che tale costruzione assumesse le caratteristiche della contemporanea architettura razionale di inizio novecento di notevole pregio. Tali assunti oltre al valore culturale si evidenzia anche come valore economico ed urbanistico.

Partendo da questo, falliti i tempi per una reale/completa/soddisfacente alienazione, visti i tempi odierni, si deve fare una esclusiva valutazione “casalinga” (i. e. locale) di autogoverno. Ovvero rendere tale esigenza omogenea al contesto urbano esistente, non solo come entità preesistente ma come unificazione del sistema città da tutti i punti di vista sia costruttivo che culturale nonché sociale, insomma diventando essa stessa  parte della città vivente, non più come emergenza storico-culturale ma bensì quale risorsa urbanistica per la città in divenire. 

Ergo: il potenziale realistico è riallacciarsi alle vocazioni storiche negli ambiti del  turismo, commercio, artigianato, agricoltura proprie del suo tessuto abitativo residenziale, per estrinsecarle a questo luogo polifunzionale di suo. Questa è la vocazione che questa emergenza ci da e può dare agli amministratori presenti/futuri.

(Nota del coautore A.Borghi: lo spazio in questione è enorme e può contenere di tutto. Da iniziative imprenditoriali anche industriali ad aule multimediali e laboratori STEM in collaborazione con qualche università del territorio, a spazi di co-working e chi più ne ha più ne metta. Personalmente ritengo che avere un occhio lungo sull'economia della conoscenza sia strategico e fondamentale. Non si crea valore sufficiente per tutti solo perseverando nella tradizione. Inoltre anche spazi museali e/o “culturali” hanno abbastanza risorse volumetriche per esprimersi!). 

Intervenendo con una serie di “rammendi” capaci di parlare ai contemporanei con un nuovo linguaggio compositivo senza snaturare l'identità storica dell'oggetto di tali interventi.  Intervenire su realtà preesistenti significa anche estrarne idee parte integrante del progetto originario . Infatti non si tratta di imitare il modello formale, quanto le sedimentazioni culturali pragmatiche ovvero il concetto stesso di città. 

Andando sul pratico l'Amministrazione dia ad uso gratuito al mondo artigianale e commerciale gli spazi a pianterreno, a fine di aiuto, visti i prezzi dei locali in centro, in modo da coagulare ed accentrare lo spirito artigiano cittadino, anche come richiamo turistico, si dà creare una cellula economica-sociale di pregio riconoscibile, ristrutturare   i piani superiori attraverso conversioni di destinazione d'uso e di assemblaggio tecnologico interno, salvaguardando il suo perimetro esterno, per forma storico-culturale, con destinazione abitativa e polifunzionale di tipo popolare la prima e di tipo terziario la seconda ma sempre dialogando con la Storia. 

Dobbiamo partecipare di più al concetto di Città nell’approcciarci alla ex Caserma e questo deve valere per la cittadinanza intera, compresa l'amministrazione come pure le sue elites, così da non farsi prendere da megalomanie e sogni di sorta. 

Infine certo un Concorso Internazionale o partecipare al Bauhaus europeo in essere potrebbe starci ma ci vuole il fisico… si diceva una volta…mi sembra che la città al momento non goda di un forte ardore culturale nè abbia una vera visione… siamo al solito in attesa di un deus ex machina.