In arrivo trecento nuove case.

Nella seduta del 9 dicembre u.s., il Consiglio Comunale ha approvato (n. 10 favorevoli, n. 1 astenuto: Ermini), la Variante al Piano Regolatore Generale / Parte Operativa, già adottata dal Consiglio Comunale il 31 luglio u.s., con la quale l'Amministrazione Comunale ha ritenuto necessario dare attuazione ad alcune previsioni relativamente alle zona "C" procedendo, altresì, alla rivisitazione organica delle zone urbanizzate precisando meglio alcuni indici per le zone "B" e "D"; contestualmente il Consiglio Comunale ha approvato le controdeduzioni alle osservazioni presentate nei termini previsti dalla L.R. N. 31/97 alcune delle quali sono state recepite nella Variante definitiva.

Il documento che accompagna l'approvazione della Variante al PRG/Operativo ai sensi dell'art. 12 L.R. 31/97, precisa i seguenti aspetti:
La premessa: L'attività di pianificazione, passata e quella che si propone per il futuro, rientra nelle politiche generali che, da tempo, contraddistinguono l'azione dell'Amministrazione Comunale e che perseguono sviluppo economico e sociale tenendo in considerazione esigenze di varia natura, tese a favorire una sempre maggiore qualità della vita (tutela dell'ambiente, ottenimento di una maggiore coesione sociale, accrescimento delle opportunità culturali). Un modello di sviluppo, quindi, che deve essere legittimamente ascritto come sostenibile.

Elevare la qualità della città e del vivere urbano, implica perciò:
· l'ammodernamento infrastrutturale (la "Complanare");
· lo sviluppo del sapere e della formazione (C.S.C.O. - Centro Studi Città di Orvieto);
· il recupero e la riqualificazione dell'ambiente urbano (l'uso di strumenti complessi come i PUC ad Orvieto Scalo e a Sferracavallo, da incentivare ulteriormente, in quanto capaci di amplificare il ruolo dell'intervento pubblico in funzione di regolazione fra logica di mercato e soddisfacimento dei bisogni diffusi, hanno permesso e permetteranno di utilizzare risorse pubbliche per soddisfare bisogni diffusi e contemporaneamente incentivare e condizionare l'azione dei privati);
· la realizzazione di servizi strutturanti (il parco urbano e territoriale del Paglia, un luogo dove attrezzature sportive si alternano e si integrano alle colture agricole, alla vegetazione naturale e ripariale presente e da valorizzare. Un parco in cui si svolgano le più svariate attività, unitario che suggerisca una nuova immagine e dei nuovi modi d'uso e di gestione degli stessi, in cui natura e usi antropici si alternano e si compensano uniti da percorsi alberati con specie in grado di realizzare un'alternanza stagionale cromatica. Uno spazio vivo e mutevole nel tempo grazie, alla massa di colore degli alberi, all'acqua, al diverso trattamento delle superfici, in cui spazi geometrici definiti si fondono organicamente nell'ambiente naturale).
· potenziare il sistema culturale (il P.A.A.O. - Parco archeologico e ambientale dell'orvietano).
Il vigente PRG, ha permesso di raggiungere notevoli risultati che debbono essere ulteriormente consolidati pensando al proprio ruolo oltre i propri confini.

Orvieto oggi, deve investire ulteriormente sulla collocazione geografica per difendere e sostenere il suo sistema produttivo qualificato e sviluppare l'alta formazione, le tecnologie, il terziario e il commercio.
In quest'ottica, la rifunzionalizzazione dell'ex Caserma "Piave" porterà alto capitale investito, tecnologia e innovazione, sarà in grado cioè di amplificare ulteriormente il ruolo di "polo attrattore" della città, ben oltre i suoi attuali confini.
Politiche Abitative
I mutamenti sociali in atto, evidenziano sempre più il perdurare di una forte domanda abitativa che richiede, in ambito sociale forme di sostegno per le fasce deboli (anziani, immigrati non comunitari, famiglie con disagio socio/economico, giovani coppie).
Dal 1993, Orvieto ha avuto un saldo migratorio positivo e costantemente in ascesa, nel 2001 è pari a +162 unità. Flusso migratorio, che avviene in forma differenziata e in costante evoluzione, e che vede molti stranieri insediarsi stabilmente nella nostra città. Si evidenzia il salto di qualità del fenomeno, che registra una crescente tendenza alla riunificazione dei nuclei familiari che deve essere incentivata con l'offerta di un alloggio dignitoso a costo contenuto.
Il sistema produttivo orvietano dovrà sempre più in misura crescente, ricorrere a manodopera proveniente da fuori, la questione "abitativa", può di conseguenza divenire ostacolo. Bisogna allora, emanare politiche che concorrano a creare le condizioni favorevoli all'incontro fra domanda e offerta di alloggi, evitando politiche d'emergenza perché, se è vero che mirano a scomporre le categorie del bisogno per ricondurle a provvedimenti specifici, al contempo producono effetti di segregazione sociali e di squilibrio.

Deve essere cioè, garantita l'offerta di alloggi dignitosi a costo contenuto, alloggi, il cui affitto è commisurato al reddito. Tutto ciò rappresenta il primo passo verso una stabile sistemazione dei cittadini appartenenti alle categorie deboli ed è propedeutico al loro compiuto inserimento nella società. Quali soluzioni, quali le azioni possibili?
L'obiettivo prioritario è quello di incentivare l'utilizzo del patrimonio edilizio esistente e disponibile e rendere accessibile ai cittadini deboli, il mercato privato delle abitazioni. A tal fine è necessario promuovere un "Accordo per la promozione dell'offerta di immobili ad uso abitativo alle giovani coppie, agli anziani e agli immigrati", si deve perciò intervenire:
· con un'adeguata politica fiscale;
· offrendo un sistema di garanzie per i locatari, anche attraverso la costituzione di agenzie locali per l'affitto, coinvolgendo i diversi soggetti interessati: Enti Locali, Organizzazioni Sindacali, Associazioni di Categoria, Imprese e Cooperative;
· definire accordi con Istituti di Credito per prestiti agevolati.
Lo scenario
Per comprendere i fabbisogni e la domanda di abitazioni, si è proceduto analizzando alcuni significativi indicatori, in grado di prefigurare l'evoluzione futura delle principali variabili demografiche ed economiche. E' importante cercare di comprendere le scelte, le preferenze di individui, famiglie e imprese. Scelte che variano nel tempo in funzione dello sviluppo del quadro socio economico ma anche per la trasformazione dei modelli culturali che influenzano le modalità di partecipazione al mercato delle diverse componenti della forza lavoro.

Lo scenario endogeno della popolazione. Analizzando i livelli di natalità e mortalità ed eliminando la componente migratoria, è evidente come si ha un saldo naturale negativo.
Scenario endogeno della popolazione
Orvieto 1990 1995 2000 2001
-90 -136 -116 -126
I dati, evidenziano come si fanno sempre meno figli. Fenomeno che, in qualche misura, è direttamente legato alla questione abitativa, al mercato del lavoro e alla erogazione dei servizi (asili nido, scuole materne, ecc.). Ad Orvieto, l'affitto medio (fonte Borsa Immobiliare Umbria), và dai 500 € del Centro Storico ai 400 dei quartieri posti ai piedi del pianoro.
Lo scenario tendenziale. Nello scenario tendenziale, la componente migratoria inverte il fenomeno. Nel periodo considerato gli immigrati rendono il saldo complessivo positivo.
Scenario tendenziale (saldo naturale più saldo migratorio) della popolazione
Orvieto 1990 1995 2000 2001
-120 -94 -19 +36
Lo scenario programmatico. La valutazione dei dati consente, la costruzione di uno scenario in grado di assumere, sia pure in modo realistico, alcuni obiettivi di crescita.
Ciò evidenzia le differenze, sia con riferimento al mercato del lavoro, che alla stessa evoluzione demografica che si avrà nel prossimo futuro.
Bisogna quindi favorire, sia l'incontro fra domanda e offerta che cercare di comprendere la "qualità e la composizione della domanda di abitazioni".
Infatti, se da una parte sono richieste politiche in grado di rendere accessibile il mercato immobiliare alle fasce più deboli, dall'altra, come confermato dal rapporto della Borsa Immobiliare: "la domanda di abitazioni resta orientata su immobili di qualità". Ad Orvieto, rimane insoddisfatta quella "domanda selettiva" di abitazioni, case uni o bifamiliari, rivolta cioè, verso un prodotto con elevate livelli di qualità abitativa (città giardino).
Alcuni dati:
· le modifiche demografiche (il numero di famiglie è passato da 7435 del 1991 alle 8055 del 2001 con un incremento del +8.33);
· le modifiche economiche (il reddito pro-capite è passato da 13.037,00 € del 1998 a 13.500,00 del 1999, con un incremento del +3.55);
· i depositi bancari (espressi in miliardi di £) (passati dai 445 del 2001 ai 469 del 1997 con un incremento del +3.69);
· gli affanni della Borsa hanno favorito e favoriscono, una crescita reale del comparto edilizio, che come evidenziato dall'Osservatorio Immobiliare di Nomisma, è reale e durerà ancora per qualche anno.
E' su questa base che è stata valutata la domanda di nuove abitazioni a tipologia estensiva, cercando cioè, di comprendere la domanda potenziale che prevedibilmente le famiglie oggi esprimono. Stima, che è stata effettuata attraverso due distinti passaggi:
· il primo, tendente ad individuare il legame tra prezzi unitari e le principali variabili demografiche ed economiche determinanti il livello della domanda;
· il secondo, tendente a verificare come l'evoluzione dei prezzi delle abitazioni influenzi la relativa offerta.
Il PRG vigente, prevede una potenzialità di circa 280 nuove abitazioni, così suddivisa:
· Ciconia n° 147 (di cui 25 Peep/Rsa);
· Sferracavallo n° 71 (di cui 8 Peep);
· Canale n° 26;
· Morrano n° 5 (Peep);
· Colonnetta di Prodo n° 11;
· Osarella n° 5
· Torre San Severo n° 15 (di cui 5 Peep)
Gli scenari prefigurati hanno permesso di quantificare una domanda di nuove abitazioni che attualmente si manifesta in circa 90 nuove abitazioni (1/3 delle previste), per una superficie di circa 103.650 mq così suddivisa:
· Ciconia (bivio di Corbara) st. mq. 24.040
· Sferracavallo st. mq. 60.837 (di cui mq. 9546 PEEP)
· Canale (bivio Canale Vecchio) st. mq. 18.767
Da ultimo, proseguendo nell'opera di rivisitazione organica delle zone urbanizzate, in particolare delle zone B e D; la Variante riduce gli indici fondiari delle zone B1 e B2, ed introduce degli elementi perequativi, per le zone B3 e B3a in grado di soddisfare i bisogni manifestati dai cittadini. Per le zone D, in linea con le attuali dinamiche del mondo produttivo e con le logiche di mercato introduce degli elementi di flessibilità in merito al frazionamento dei lotti minimi.